京城楼市潜变京城炒房族抛售次新房急于套现
同是一个楼盘，开发商手中的新房与业主手中的“次新房”，价差竟能达到6000—9000元/平米。一边是沉得住气、持币待购的购房者，一边是似乎已沉不住气、持房待售的房产投资者，京城楼市正在经历一场潜变。
二环便宜过五环？
因为婚期定在今年10月，所以从今年1月份开始，在北京工作的小陈和女友就再也没有休过周末，“加班”的原因只有一个，那就是看房。虽然辛苦，但结果颇令小陈感到欣慰：“五环外的新房都一万多了，我们只花一万二就买到了二环内的‘次新房’。”
小陈的“战果”位于宣武区广安门地区，距离西二环只有二三百米，距离小陈上班的金融街只有不到3公里，地铁也在规划中，交通非常方便。虽然是二手房，但其实房龄只有5年，所以房子的结构、户型、朝向都不错，而且由于当时小区定位为高档社区，绿化、物业、配套设施以及业主素质都令小陈很满意。
记者到小陈“新家”附近的几家中介机构了解之后发现：其实小陈并不是捡到了什么“天上掉下的馅饼”，他购买的二手房在这一地段属于中等价格，比较普遍。
小陈的新家附近，有两个新楼盘也正在销售，尽管这两个新盘属于西二环外，位置不如小陈的二手房好，但记者从售楼处了解到，这两个新盘的售价都在20000元/平米左右。记者从北京市房地产交易管理网上提供的数据中也发现：如果是新房，12000元/平米这样的价格，就算是五环内也不是很多，北五环外、临近高速的部分住宅性楼盘已经出现了18000元/平米的新房报价。
更为令人费解的是，即使在同一小区，新房和二手房的售价也差距很大。记者在位于北京西二环菜户营附近的一处较大楼盘售楼处看到，如今正在销售的是该楼盘的三期，价格为21000元/平米，收房入住时间是2009年初。而在该楼盘周围的几家中介，记者看到都有大量的该楼盘的二手房在销售，价格在12000—15000元/平米左右，比新房售价差了6000—9000元/平米。
同一地段、条件相似的新房和二手房为何也会有如此大的售价差异？
据链家地产的一位张经理介绍，该楼盘是从2006年9月开始卖一期，当时价格只有8500元/平米，之后价格一路走高，到2007年底，二期的售价已经攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。
“现在出售的大部分是一期的业主，他们的房子大都是收了房就在中介挂牌等买主，因为他们都是以投资为目的购房的。”张经理说，“由于买的时候只有八九千元每平米，所以他们即使只卖一万二三，也已经赚了百分之三、四十了。”
二手房如此便宜，为什么还有人购买新房呢？张经理一语道破“玄机”：“二手房的价格门槛要高呀，比如同样总价为100万，新房只需要付20％的首付款，也就是只要有二十几万就可以了；但是二手房因为各种税费要一次性付清，贷款比例最多在评估价（一般低于售价）的7成，所以大概需要一次性支付40万—50万。”
“买这边房子的大多是年轻人，估计自住型的业主的平均年龄30岁都不到，手里的资金有限，但因为结婚、生小孩等刚性需求，急需购房，所以即使价格高也只能选择新房。”他说。
记者在调查中发现，这种新房、二手房差价巨大的情况并非个案，“凡是2006年前后新房供给量比较充足的地区都会出现这样的‘怪’现象，比如在广渠门、太阳宫等地区比较明显。”一位业内人士告诉记者，“因为那时候房价飙升厉害，市场上充斥着投资客。”
“次新房”是新名词，也是新主角
但最近几个月，长期以来由于购置门槛高而并不受“待见”的二手房似乎一下子成了“香饽饽”，特别是所谓的“次新房”，已经成为了本季度楼市当之无愧的主角。
“次新房”是近期二手房地产市场出现的一个新名词，通常是指房龄在5年以下或者刚满5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就没有入住的全新商品房——这些房子的提供者通常都是“炒房族”。
3月以来，北京、上海等全国不少地方都出现了新房投放与成交量低迷、二手房挂牌量和销售量大幅上升的情况。以北京为例，春节过后的3月份开始，北京的二手房市场呈现了十分明显的挂牌量和成交量大幅上升的局面。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份涨幅达70%以上，被视为成交“井喷月”，但成交价格涨幅则继续趋缓，环比上涨0.9%，平均成交价格达到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近两成。
虽然刚刚过去的5月份，北京二手房的成交量只增长了5％左右（各中介机构普遍认为这是由于受地震的影响，购房者对旧房的安全担忧造成的），但根据链家地产市场研发中心提供的数据显示，北京房龄5年之内的次新房成交量在5月份仍然维持了20％的增速。“因为很多次新房都是低密度、低层钢混住宅，抗震性远高于塔楼。”链家地产张经理说。
与此同时，新房投放却非常冷淡，销售成交量也十分低迷。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示：今年一季度，北京市商品住宅（新房）的供应量同比基本持平，但成交量却下降了36.1%。而从4月、5月的成交情况看，二季度这种情况仍会延续。
各中介公司和研究机构均估计，在房价预期非常不明朗和“拐点”被激烈争论的背景下，二手房市场的主要消费群体为自住购房者，比率在85％以上。“现在的二手房主要满足的都是刚性需求，而投资型购买者转投资为抛售对新房销售的影响非常大。”一位业内人士告诉记者。
房产投资者急于套现？
“这套房子现在房主降价了，只要120万了。”5月24日，菜户营附近一家房产中介公司的业务员指着一套标价为130万的二手房对记者说，“如果一次性付清，110万也可以。”这名业务员异常的热情。
据介绍，现在放盘的业主大多是因为近一段时间楼市和股市都比较低迷，投资预期下降，一些普通投资者急于尽快脱手或者套现大笔资金，所以如果可以一次性付清房款，价格可以有很大的商量余地。
这名业务员还告诉记者，现在很多房主都在降价，降幅在10％—15%左右。“现在是买二手房的最好时机，奥运会之后如果房价不跌，房主不急着出货，可就没有这个价格了。”业务员说，“其实现在需求还是很旺盛，因为虽然成交量远比不上去年，但看房的人还是一样的多。”
实际上，关于北京房价会在奥运之后下跌的这种坊间预测，在购房者和持房者之中早已广为蔓延，加之去年年底业内开始激辩的“拐点论”，对于购房者来说，除了观望，还是观望；而对于投资者，他们早就开始考虑要不要出手了。
另一方面，在房地产行业业内，预测房价走势也似乎已经是一个“不可能完成的任务”。今年2、3月份的时候，记者就此问题采访一些专家和业内人士时，得到的答案大都是“要等到4、5月份才能看清楚”。而现在5月已过，一切依然不明朗。
但是，无论是购房者还是持房者，这个问题的答案都事关重大，用小陈的话说，“那可是事关一辈子幸福的”。(每日经济新闻)
温州炒房客大撤离：奥运前售光大城市房源
房地产业“耀武扬威”的日子已经结束。以“蚂蚁经济”来形成“羊群效应”的温州人，目前的麻烦是如何面对房地产有价无市的难题。尽快把房子抛售，是当下他们的第一选择。
对于在北京炒房的温州人来说，那些活跃在各大楼盘的“炒房客”手上有着花不完的钞票，一口气吞下整栋楼盘、半年之内资产翻番的传奇故事即将或正在成为过去式。
虽然面带笑容、说话慢条斯理，但是一身休闲打扮的温州商人许志军并不轻松。6月14日，他在一个楼盘和客户谈房价时，用不断喝水的方式来掩饰自己的焦急。“我3天后就回温州，你能定下来，我的房子可以比市价低。”
可好运还是没有到来。许志军已经来北京一个多月，此行目的很明确卖掉手中的房子。
如今，他每天都蹲守在中原房地产中介公司新怡家园分店。店里的工作成员已经成了他的朋友，来店里找房子的人，错把他也当成推销房子的工作人员。
2004年3月，位于北京崇文门的新怡家园刚刚破土动工时，许志军以每平米8000多元的价格，在这里买下了3套128平方米的商品房。在支付完部分房款后，每套房子还有50万的银行贷款。
许志军目前急需找到新买家。一个月内，很多人看过了他的房子，得到的答案几乎差不多，还没有成交的迹象。
抛售
众达国际法律事务所驻北京的大中华区建筑及工程争议解决业务主管艾浩利说，房地产业“耀武扬威”的日子已经结束。以“蚂蚁经济”来形成“羊群效应”的温州人，目前的麻烦是如何面对北京房地产有价无市的难题。尽快把房子抛售，是当下他们的第一选择。
6月15日，许志军在接受记者采访时说，他在温州还有一家皮鞋厂，不可能长时间逗留在北京。现在新怡家园的商品房，楼层好的已经超过3.3万元/平米。虽然许志军的这三套房子都处在好的楼层，并带有精装修，但他愿意把自己的房子以2.6万/平米的价格，甚至更低一些卖出。
身携巨款，穿梭在全国的各大城市角落，找到城市的黄金地段，集体出击，包下一个小区，迅速把房屋价格抬高后，再找到几家大一点的中介机构进行代理，看时机出手。这是温州炒房团“作战”的基本特点，他们被誉为“神州行”。这几年，很多人在这场“行动”中赚得钵满盆满。
从2003年起，温州人开始在北京、上海、杭州等地置业。业界广泛认同的一个说法是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。一位温州购房团的成员形象地介绍:“按照回报率15%计算，这比任何一个产业都要赚钱，炒房可谓‘温州第一产业’。”
说起温州人买房的“豪迈”，万年花城的售楼员记忆犹新:“提着一个大提包，有的甚至是‘蛇皮袋’，打开是一提包或一袋子百元人民币，很少有刷卡的，更没有贷款的。”山西人买房也很有“气魄”，带着一大家子人，呼朋唤友来看房，看好了就说:“这个单元我们要了。”
不懂当地语言，甚至连自己祖国的普通话也说不好，大多数只受过高中教育，从农贸市场起步，敢满世界跑这就是温州人。但他们有最敏锐的商业嗅觉，有不论什么样的关口都敢闯一闯、试一试的决心，有利润就上，赚不到钱就走。
2004年，许志军甚至都没有来北京看房，就把钱交给了老乡，把正在图纸上的新怡家园买了下来。这种胆识，可能只有温州人能做出来。许志军说，“不胆大，怎么能赚到钱呢？”
那时也是温州炒房团的黄金时期，拿着大把钱的温州人到处炒房。根据温州中小企业发展促进会统计：当时温州民间资本有1000亿左右，有一半的流动资金在外“炒”。
随着奥运即将来临，不断传出的不利消息、过高的房价以及奥运会后的不可预期性，使得温州炒房团开始迎来艰难时刻。
2008年上半年，“温州客”纷纷撤出以北京为代表的一线城市。
在美国次贷危机与国内楼市趔趄不已的背景下，不久前还在疯狂地购房者，从今年起变得理性，持币观望的越来越多，许多人认为以后可以买到更便宜的房子。
对温州炒房客而言，这一轮的考验真正来临了吗？他们在奥运会前夕集体大撤离，是否具备了足够的规避与控制风险的能力？
撤离
追逐资本的天性，让温州炒房团不停地游走在不同的城市之间。他们就像一群群不断移动的蝗虫，密度大，出手快，所到之处引起一片市场恐慌。
但近两年由于各地政府的大力“堵击”，温州炒房团在北京、上海等一线城市的征战并不那样痛快了，甚至也出现了“集体大撤离”。
顾小军，温州资深炒房人，他之前在接受重庆媒体采访时说，温州投资房地产的人普遍面临的状况是深度套牢。他估计温州人在福州
被套牢的房子至少在千套以上，而在嘉兴、杭州、上海等城市，温州人被套牢的情况更加严重。
目前，国内一线城市的二手房市场越来越不乐观。以北京为例，今年5月份北京二手房价格指数环比小幅下降0.28%。受整个房产市场观望情绪的影响，北京二手房价格上涨进入瓶颈期。
与此同时，温州炒房团在重庆、福州等地被套牢的消息不断被当地报纸报道。
精明的温州人如今认为出手的时机到了，可购楼者却变得冷静了
据《中国证券报》报道，近几个月来温州炒房团从北京楼市撤出来的资金大约有上百亿元。温州中小企业促进会会长周德文表示，尽管从去年开始北京楼市价格就一路走高，但是对一些高档房而言却往往有市无价，变现也相当困难，而恰恰大部分的温州炒房团就扎堆在此。
目前，在北京具体有多少温州人在炒房，有多少人想出手，并没有一个明确的数字。周德文表示，由于炒房团一般都在地下状态活动，官方很难进行统计。而温州炒房团以中小企业主为多，一些人在炒房时除了到国家银行进行按揭贷款外，有时也进行民间借贷。
如今，随着银行不断加息，资本利率的压力，成为温州人心头隐患之一。
炒房团的另一大隐患就是合同纠纷。在新怡家园驻扎的房屋中介公司，几乎每家都有强大的律师团。打官司是这里常有的事情，他们必须加以防范。
去年年初，一位买家以1.35万元/平米的价格买下了新怡家园的房子。可每天暴涨的房价，摧毁了卖家的道德防线。卖家后悔了，要追回房子。理由是这套房子房产证还没有办理下来，私人之间的买卖不受国家保护。目前，官司还在进行之中。
许志军的3套房子也没有拿到房产证，他给客户的解释是开发商正分批办理。他的房产证估计今年7月就能拿到，可一套房子要300多万元的交易额，使很多人不愿意冒险。
二手房交易，即使是拿到房产证，手续也十分烦琐。因为炒房团多在楼盘开工时的期房时期买入，将来找好买家后，得通过与开发商终止合同，再由买家与开发商签订购买合同的方式操作，程序上非常麻烦。而炒房者实际上在真正成交之后几个月后才能拿回资金。而这个时间差，也容易产生交易资金安全和发生合同纠纷等问题。
虽然有风险，但炒房可以大大盈利。这几年来温州炒房团以“低进高出”连续作战，滚雪球般地增长着自己的资本。在北京就诞生了一个温州炒房人，使自己的30万元两年后变成了1000万，类似的神话故事在北京并不少见。
恐慌
同样是温州人，李义是幸运的。今年6月，他把自己在新怡家园两套房子顺利出手了。也是低于市价，并付出了30万元的代价，他要为之前的租户支付违约金。
但李义仍然感到十分乐意，因为两套房子加起来372平米，不到两年的时间里，每平米利润高达1.6万元，30万元的损失确实可以忽略不记。况且买家刚开始只是想买其中的一套，只是低于市价的诱惑，才使第二套成交。
如今像李义这样幸运的炒房人并不多，在新怡家园临街的一侧底商中，成了房屋中介的大本营，一家挨着一家。这里的中介机构房源，多来自温州炒房团在新怡家园和
新世界家园的房产。中原房地产中介公司新怡家园分店去年被中原房地产公司评为北京市十佳销售店，其主要客户来自像许志军这样的温州炒房客，其他房源寥寥无几。
一种悲观情绪正在温州购房者中蔓延开来，种种迹象表明，大笔温州资金正在逐步撤离楼市。现在，在北京的新世界家园、新怡家园、富力城、远洋天地等高档社区，都有焦急的温州卖房人。奥运会后北京房价的不可预期以及北京周边郊区传来降价的不利消息，使以投资为主的温州炒房人认为这时是出手的最佳时机。可买家从今年开始变得理性，认为房价出现拐点的时候到了，再等等，可能能得到更多的实惠这让许多温州人很难找到真正的买家。
与许志军一样，2005年在远洋天地购买了几套高档楼房的姚女士也是温州炒房客中的一员，她告诉记者，她在今年春节后开始找新的买家，至今还没有成交的记录。
近一段时间，随着在北京地铁中房屋广告推销员的“扩军”以及推销房屋广告在手机上的出现频率增加以及二手房中介机构的不断倒闭，也传出一个信号房价的拐点似乎真的要来了。
6月15日，国家发改委公布的数据显示：今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；而北京地区房价环比上涨0.4%。进入二季度，北京房价增速进一步放慢，加上促销、折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。
同时，从2007年开始，各地政府也纷纷出台遏制炒房行为的规定，北京也不例外，甚至更加严厉。也就是从那时开始温州炒房团开始决定从北京撤离。
不景气的房地产市场，使温州炒房团很难从容，开始想尽一切办法抛售各大城市的房源，使资金快速回笼、全线逃离。
转战他乡
许志军是听到同乡不断的甩房消息后开始着急。如今，他把自己的价码不断放宽，从之前的要求房款全部付清，变为转按揭也可以。在许志军看来，北京的房价已经没有太多的利润空间。
“我爱我家”地产市场研究中心统计显示：2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增长9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。
为了抑制房价，去年中国政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例，并上调了房贷利率，导致购房成本增加。此外，政府还推出了限价房，进一步助长了房价的回落。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，北京房价还可能上涨，但涨幅将趋缓。他说，今后北京地区的经济房、廉租房等的供应会增加，将对北京房价造成一定影响；而随着土地、钢材、劳动力等价格不断上涨，房屋的成本也在增高，投机投资的机会将减少。
朱中一认为，恰恰是投机投资是造成过去房价上涨的重要因素之一。综合全盘考虑，他总结为北京房价会涨，只不过涨幅会趋缓。
虽然，在北京遇到了有价无市的尴尬，但温州人并没有停止炒房的脚步。近日在温州举行的“长三角沪杭精品楼盘专场品鉴会”上传出消息，二、三线城市的商铺进入了温州炒房人的视野。
据悉，最近由80多名温州商人组成的考察团已经活动在江苏太仓、 连云港、徐州等地，主要目的是考察当地的商铺市场。二、三线城市的商铺，将成为温州人“炒作”的对象。商铺由于回报高于收租且无风险，同时在中小城市投资相对较小，一些成功从楼市抽身的投资者纷纷把资本注入到这里。
