目前奥克兰房地产市场的特点
1、整个奥克兰中间价在小幅攀升之中，奥克兰中价2004年3月、4月、5月分别为$320，000、$330,000及$339，000。个别小的区轻微涨跌互现。在第一线的经纪大多感觉是价格在走稳、夯务实之中。一些投资房、低价房、好素质、好区房涨势较好。
; Q) M# o+ M) @0 J$ ?, rwww.chinese.net.nz2、业主出售房子以议价方式居多，拍卖、竞标等方式较少，买方买房较以前更认真、理性，更重视信息与分析，会进行更多的比较与选择。 新西兰中文网，新西兰华人社区，提供新西兰每日新闻，酸甜苦辣，四海同心，房屋出租，招聘广场，交友征婚，留学移民 ，娱乐八卦% E0 T6 x* `! d9 x/ f! \, c
3、经纪拿到Listing较以前相对容易一些。
. d" z! w; o6 M4 G7 c( uwww.chinese.net.nz4、市场成交依然活跃，成交量大致持平，2004年3、4、5月售出量分别为3881、3192、3203，2003年同期分别为3758、3009、4005，也就是说，今年3、4、5月的成交量比去年同期二升一降，成交量增减幅度不是很大。
# R2 t( v* j7 F. j1 C- m8 Q6 X新西兰中文网，新西兰华人社区，提供新西兰每日新闻，酸甜苦辣，四海同心，房屋出租，招聘广场，交友征婚，留学移民 ，娱乐八卦5、售出期2004年2、3、4、5月分别为31天、28天、30天、31天，变化不大。 新西兰|纽西兰|奥克兰|惠灵顿|基督城5 Z; H2 M& k8 G) S, | l
因此，目前的市况，实际上更类似于一种休整、蓄势且有轻微上涨的阶段，并不是有的媒体所说的目前市场已在调整之中(这与统计数字显示奥克兰中间价连续几个月都在上涨之中不相符)。当然目前市况也不能说处于交投极为热烙的旺市之中。
1 O( n: I6 E7 k6 F. P; u新西兰中文网，新西兰华人社区，纽西兰，奥克兰，基督城，惠灵顿这一阶段的市场行为，有如下内容： www.chinese.net.nz" G9 f+ ] X, q! a1 O4 B$ o$ J/ [
就买方而言，主要有两种消费类型：一是购买自住房，因为新移民及一部分未购买自住房者，或是因为无法也不愿预测房市的未来走向，或是因为现实种种原因而导致的必须当下就购房的需求，因此实际上一直都在看房购进程之中。据最新统计，目前技能移民分下降至140分，可获应邀移民人数增加1100人，其中华人比例上升，占其中比例达20%，英国人仍占首位，占27%；印度人居三，占11%。预计移民人数今后还将逐渐增多。这些新移民大部分是会购买自住房的。二是购买投资房，只要购买投资房的投资收益大于银行储蓄收益，这种购房行为也会持续存在，特别市场在走平走稳之际，购买投资房者更可从容选择，择优购买。以上两种消费行为是目前市场的主流。当然，购房者购买市场价低于实价者，因喜好而购房者，等等，也有，但比例相对较小。
7 v& `/ C$ f. q9 d就卖房而言，售出的房子一为投资房，二为获利盘，由于贷款利率上升，还贷款增多；由于留学生减少、出租市场竞争较前加剧；由于多年房价上涨，获利套现冲动增强；等等，导致以上两种卖房类型的增多。
' `# W: [: t$ l/ X# i1 s由于大部分人既有房子，又有现金，所以他/她在市场中，既是潜在的买家，也是潜在的卖家。在目前市况下，特别是华人市场中，自然有很多人是积极的买家，但由于利率及获利压力想当卖家的可能会相对增多一些，也就是说，目前华人市场，有买有卖，但想卖更甚于想买。
; }6 h3 f8 y, P/ Y新西兰中文网论坛由于奥克兰是多种族居住城市，多民族消费行为因各种经济、文化等原因而有差异。如果以想卖/想买比例来衡量，可能这个比例华人会较洋人高一些。从另一个角度说，相对地更多华人想卖，更多洋人想买。
7 T' [4 H7 j# Z7 C, V新西兰|纽西兰|奥克兰|惠灵顿|基督城市场状况及消费行为影响市场参与者运作方式。广告策略自然应相对市场状况及消费行为而适当调整配置，为市场参与者的实现市场目标，扩大销售额服务。 新西兰中文网，新西兰华人社区，提供新西兰每日新闻，酸甜苦辣，四海同心，房屋出租，招聘广场，交友征婚，留学移民 ，娱乐八卦 ]; J7 X: W+ {3 r3 m. E. L
1、广告投放量问题。一般而言，市场总的广告投放量与市场成交量增减保持同步比例，个人当然可以根据自身的状况、市场阶段性策略等调整。在目前市况下，增加广告投放量较容易出现边际收益递减现象。但除非退出市场，大幅削减广告量甚至不做广告甚为不妥，毕竟现在市场成交量基本上处于一种大约持平的状态。因此，广告投放量持平可能较适合目前变化。 www.chinese.net.nz* c- E# ~/ } |/ B3 ]
2、广告诉求对象侧重点问题：A.华人有买有卖，但想卖更甚于想买，因此，房源广告(向买家做的广告)依然重要，但征房(Listing)广告(向卖家做的广告)重要性上升。B.华人想买想卖，洋人也想买想卖，但更多华人相对更想卖，而想买洋人相对更多，因此，征房(Listing)广告相对侧重华人，房源广告相对侧重洋人。以上都是相对的，不是有无问题，而是轻重问题。 新西兰中文网，新西兰华人社区，提供新西兰每日新闻，酸甜苦辣，四海同心，房屋出租，招聘广场，交友征婚，留学移民 ，娱乐八卦) ?+ W: }5 g+ h; }
3、广告媒体选择问题。A.当然，面对华人诉求的广告选华文广告媒体，面对洋人的广告选英文广告媒体。B.面对买家的广告(房源广告)专业性媒体稍强一些，面对卖家的广告(征房广告)综合性媒体稍强一些，但这绝不是绝对的。精明的买家所有媒体的房源广告都会看，精明的卖家所有媒体的征房广告都不看，自己卖房子。由于新西兰房市交易制度特点，私售者常常费时费钱，几经折腾，最终房子没卖出去。
搜索更多相关主题的帖子:
奥克兰 房地产 特点
