位于奥市北岸的Harcourts地产公司Glenfield分行经纪Darren Laskey在将一房屋卖给一名同公司的华人经纪时,没有表明该地产经纪身份,而被法庭罚款款1万8仟元.
卖家Frank Keegan在2002年10月将其在637 Glenfield Rd的房屋委托Darren Laskey出售. Darren Laskey当时告诉他,他的房子的买家是一个华人家庭.但实际上,买家是Darren Laskey的同事,华人经纪Matty Ma铁儿.
虽然地产经纪持牌委员会决定不取消两位涉及事件的经纪的牌照,但北岸地方法院判卖家Frank Keegan取回$13,362.50的经纪佣金费和5仟元的赔偿费.
Frank Keegan向该公司的持牌人拿钱,该笔款已在上月初全额支付.
地产买卖律师John Waymouth表示,地产经纪之间不向客户透露身份的行为是非常严重的违法行为,因为其结果是违反了1976年的地产经纪条例.

尤其是哪些鴿子龍

要小心哦

還好我的不是cheap的陽台

买房屋是长期投资，多采用抵押贷款方式。非居民，可购买少于一英亩的土地及房屋财产。三房一厅的价格，各地不同，在奥塔戈8万新元，在奥克兰需20来万，平均16万。市内的楼房单元，和房子价格差不多。房屋的销售价格通常会高于政府估价，一般高于实际估价的3-8%，有些人喜欢乡村式的生活方式，则在农村或近郊以20-30万的价格购买2-4公顷的土地，自建房屋，可以种菜，养动物，骑马等。这些地方应注意是否有水电供应，运送垃圾，电视邮政等服务，土壤与气候是否适宜，以及灌溉条件等。
买房屋搜索报纸，房产公司的小册子。由卖房者付房产中介费。
房价：不同城市，不同区域，价格不同，奥克兰的房价最高。所有房产均有政府估值，这个价格原为当地政府收费用（费用如修路，供水，收垃圾以及其它的公共设施），可作参考，但并不同于市场价格。
房产估值：可从许多公司中选择一家独立估值公司进行，以确保房价公平，房产无大的问题。许多抵押贷款公司也需要估值报告，来考虑是否贷款。
建筑检查员(Building Inspector)：可找当地Master Builders Association 和Institute of the clerk of work检查房屋是否有结构问题之类。
保险：许多银行贷款要求购买房屋保险以及人寿保险。
贷款：不同银行有不同抵押贷款条件与服务，可以进行比较，也有不同类型抵押贷款，利息也不同，最好找出最低利率者。银行也有手续费。借款之先应找银行职员了解情况。有些银行提供一个同意贷款数量的意向证明给购房人。
律师：房产买卖的法律手续通常由律师来处理，律师费用各不相同。
房产销售合同：房产价格可以讨价还价，一旦价格敲定，双方可以签署有条件的合约(Conditioned offer)，通常付10%的定金，定金由房产中介或律师存入信托帐号10天以上，直到所有条件满足。条件如估值报告，买者安排好钱款，律师证实房产资格（如卖者是否合法出售房产，有否债务未清，边界是否准确等等），一切弄妥后，合同生效，生效后如果再后悔，可能会被罚款。买主将钱转入卖主账号后，见律师付律师费，拿钥匙以及填表成为房产主。
建房
首先找一块地，可找NZ Institute of Architects 或NZ Master Builders Federation 的办公室，寻找信息，或者去房屋建筑公司了解，他们手中有地，也会提供建筑特惠价建房(Package deal)。
找地买屋：先找地，然后买屋，将房屋切割成2-3块，搬到新地方立起来，应注意新地方是否有水电服务，以及搬屋重装的价格。
改房与维护
房屋改造：出于安全等原因，许多房屋改造需要当地政府许可，即使建荫棚和车库都需要。
房屋维护：可自己做，也可请人做，通常请几家估价，请最合适的一家做工。
买屋考虑因素：
城市和乡村：除奥克兰和威灵顿有都市感之外，其他各地城镇都差不多，但乡村与城镇的差别很大。选大城市一般考虑奥克兰，威灵顿和基督城。许多人退休后选择住居的地方有：卡罗曼德尔半岛，千岛湾，丰盛湾，卡帕提海岸，南阿尔卑斯山，冰川附近，库克山，米福桑峡湾，尼尔森和布能宁一带，班克斯半岛等。
§.工作因素：多数人开车上班，有些人需考虑是否靠近公共汽车路线等。
§.各种族聚集居住区，特别是在奥克兰。
§.气候：北岛温和，北岛北部带有亚热带气候，南岛较冷凉，冬季较冷，可能下雪。西海岸雨水多。
§.地理：如威灵顿宜选择无风无遮荫地带，北岛许多地方避免靠近河流，防大雨后受淹。
§.学校：好学校附近的房价高。
§.附近服务：如附近的超市，医生等对生活是否方便。
§.余暇的活动：如北岛的独木舟等水上运动，南岛的滑雪，徒步旅行，大城市的文化氛围。
§.停车是否方便：市中心较难停车。
§.住居安全：市区有偷屋，偷车，帮派，酗酒等，乡村极少有犯罪。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

位置，位置，还是位置。无论你是房产投资者还是首次置业者，挑选正确的地区都是至关重要的。

奥克兰最好的居住地在哪儿？这个问题对那些所谓的专家来说都很难回答。那么投资者和首次置业者到底应该关注什么？是再次出售的价值？还是本地区平均房价？是地区学校的标准？还是该区的犯罪率？

纽西兰火爆的房地产市场正在趋于平缓，纽西兰房产协会9月份的数据显示，奥克兰房屋销售数量由去年同期的3553下降至2682，在这个时期，房产的位置更显得尤为重要。

奥克兰房地产专家、曾著有《Where to Live in Auckland》的Stephen Hart，经过多年的市场观察，对房产投资者及首次置业者列出如下最好及最坏地区的排行榜。

最合意的地区
1.Remuera（奥克兰房价最贵的地区，去年中位房价为$890,778）
2.Parnell
3.Epsom（Parnell和Epsom均位于奥克兰Grammar School校区）
4.Ponsonby/Herne Bay（Ponsonby拥有最浓郁的酒吧文化）
5.Eastern Bays（绝妙的海景）
6.Devonport
7.Takapuna/Milford
8.Bucklands Beach（安全的适宜居住）
9.Kumeu/Huapai
10.Manukau/Clover Park（极具发展潜力）

最不钟意的地区：
1.Otara（这是个拥有出租房产的好地方）
2.Mangere（因为犯罪率高而“名声在外”）
3.New Lynn
4.Henderson（New Lynn和Henderson上榜原因更多是因为房屋太差）
5.Beach Haven/Birkdale（虽位于北岸，但离港湾大桥太远）
6.Glenfield
7.Panmure（有着奥克兰第三高密度的按摩院，仅次于K-Road和Fort St.）
8.Avondale (离市区太远，很多房屋呈荒废状)
9.Glen Inners/Pt England（高犯罪率，记者-Kylie Jones 2000年在此区被谋杀）
10.Mt Roskill（但此区有优秀的Mt Roskill Grammar School）

华人对土地，一直有着执着的感情。房地产投资，是华人投资时最重要的选择。奥克兰据说有四分之一的亚洲人，其中大部分都是华人。而哈密尔顿，大约只有7、8千人。
但是，在房地产投资方面，哈密尔顿毫不逊色，甚至后来居上，成为新西兰投资的热点。

哈密尔顿：稳中上升，后来居上
哈密尔顿是个只有13万人口的小城市，不沿海，没有蜂拥而至的新移民，房地产市场基本没有炒作的因素。2002年11月至2004年11月的二年间，哈密尔顿的房价上涨了50%左右。
从2002年到2004年的三年间，哈密尔顿的房价上涨了50%左右。就是说，二年前，一个15万左右的房子，现在应该可以卖到22万左右。比较好的区，如Hillcrest, Chartwell, Huntington，上涨幅度更大。
与其它房价成倍上涨的地区相比，哈密尔顿的房地产市场还相对平稳，投资房地产也相对安全。除全国性的利率、人口等影响房价上涨的因素之外，哈密尔顿房价上涨的原因还有：
大公司从其它城市迁入哈密尔顿：如Fonterra, Telecom等大公司，纷纷迁入哈密尔顿，也带来了数千名的新增人口。
哈密尔顿至奥克兰高速公司的修整(Express Highway)，大大缩短了从哈密尔顿到奥克兰的行车时间。许多奥克兰人迫于奥克兰高房价的压力，转而在哈密尔顿购房。
目前哈密尔顿地区的平均房价为24.2万，二年前，则只有16万。传统上，哈密尔顿人第一次购买住房，只瞄准于低于20万的房子。而现在，低于20万的房子只占总住房销售的30%。许多还没有来得及购买住房的人都为此感到沮丧和懊悔，心理上仍然很难接受花20多万买一个普通的三室一厅住房的事实。
然而，哈密尔顿的房价还在涨。尽管许多专家们早在2003年就预测房市会冷缩，但哈密尔顿房价上涨势头丝毫未减，甚至在最近一年以来还加大了上涨幅度。
奥克兰：机会多，风险大
奥克兰因城市人口数激增，大量移民涌入，加之最大城市、沿海等优势，在房地产市场上一直独占鳌头。但其房价起伏幅度较大，因此，相对来说，机会多，风险大。同时，因为奥克兰房地产投资的气氛浓厚，许多家庭拥有一处以上的投资房，
更有一些人看到房价上涨，因此买房后短期内又抛出，尤其是市中心大量高层公寓的建设，使奥克兰的房产市场有了一些泡沫的成份。
奥克兰地区的房价，2004年11月份为35.2万，比二年前的27万增加了30%。
哈密尔顿：
安于现状，缺乏投资热情
相比之下，在哈密尔顿的华人生活得更加安逸，投资观念也比较淡薄。许多家庭夫妻二人都有全职工作，每年收入总和达7、8万以上，但却很少有人拥有投资房。许多家庭认为，应该先还清自住房屋的贷款后，再考虑购买投资房。
影响哈密尔顿人投资的另一因素，是哈密尔顿的房价上涨幅度一直较小，直到最近一、二年，房地产市场才开始活跃。而且最近一年，正是专家们预测房市大跌的一年，因此，许多人不愿意冒险，宁愿再多观望。
奥克兰：
房地产投资形成气候
奥克兰的华人在投资房地产方面已经非常成熟，许多华人家庭拥有一处或多处投资房。这些华人家庭大多先买自住房，只要攒够的首期，就再购买一处投资房。而且，大多数家庭都将尽可能多的贷款负担转到投资房上，以达到以支出低收入，从而少交税甚至倒扣税的目的。
华人投资房地产一般有二种：一是购买投资房，从投资房中获得稳定的租金收入，同时因房价上涨而增加总资产值。这种投资属长线，要具有一定的耐心，房价涨与不涨都不抛出，但可能会在房价上涨会重新作房产评估，以便从银行获得更多的贷款，偿还自住房的贷款或购买下一个投资房；二是购买房产后短期内售出，获取利润，然后再买房，再高价卖出。这种投资做的是短线，有炒买炒卖的成份，风险比较大。而且，因为新西兰的投资房增值需要向政府纳税，真正所得很并不多。
奥克兰转而投资哈密尔顿
2002年，在奥克兰房价上涨了10%的时候，哈密尔顿的房价只有很微小的变化。而到了2004年，在专家都在预测房市将紧缩的时候，哈密尔顿的房价却涨了20%多，达到近几年来的最高水平，大有后来居上之势。
哈密尔顿目前的建筑用地极其有限，市政开发的进展也很慢，加上一些大公司的迁入及更多奥克兰居民和公司的迁入，造成了房地产市场供不应求的局面。最近，在哈密尔顿北部新区Sommerset的建筑用地，没有经过“上市”的过程，而是通过给登记用户发信，短短二周就销售一空，500-700平方米的地，平均售价达13万。而在其它地区，已经很久没有任何成片的建筑用地出售。哈密尔顿平均每月的土地交易不足10个。
不仅是住房，哈密尔顿的工业用地及用房也非常紧缺，许多奥克兰的公司苦于找不到合适的厂房而无法实现搬迁计划。
哈密尔顿是否会成为房地产投资新的热点？让我们拭目以待。

（摘自新西兰房地产研究中心及英文怀卡托时报）

但愿继续热下去，明年再涨20%。

do not cheat poor chinese people!  Die evil agents!

            　　　　　　　　　　　认识纽西兰的楼市周期zt
            　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　舒城
纽西兰的楼市有周期吗？当然有。
Westpac的一项研究概括纽西兰楼市周期的特征为：每7-8年一个周期，快速、短暂的兴旺，随后是长长的平台期。这从1990年至2004年房价升幅图示中可以看出来。
是什么因素引起房价骤升？
纽西兰是一个小国家，楼市好比股市一样，盘小，价格容易受外界影响而波动。买房需求可以因很多因素上升。例如：移民急剧增加、利率调低等。而市场供应却不是那么快就能跟上，一是建房需要时间，另外申请建房许可等一系列手续也费时不少。有时受技术劳力的短缺，想扩大再生产也有难度。这种供求矛盾造成房价骤升，通常维持2-3年时间。94-96及02-04年的情况大致如此。

房价骤升会不会有剧降？
从图示上找到的答案是“否”。历史上楼价下跌仅发生在1991、1998、2000年间，而且是轻微缓慢下跌。然而，千万不要被图示所骗了。统计数据显示的只是一个平均水平或整体情况，个别情况或局部地区可能有很大的差别，要不然也不会时常听说有因地产投资而破产甚至跳楼的。大多数的人在楼市低迷时尽量不脱手，而有些人则等不得，例如因婚姻、家庭变化或急于离开纽国的，非脱手不可，只能忍痛割肉。因此对买家来说，把握住真正“离纽急售”也许能捞到便宜货。
另外，非大众化的高价位的房子可能跌幅较大，City的Apartment相对较一般的House跌幅大些。

市场走低有无先兆？
有！最早出现的一些指征为：市场成交量下降，平均售出天数增加。反映在销售策略上面的是明显的拍卖、投标减少，而明码标价的增加，这反映了供求关系的转折。
现在应该警惕的是，虽然各个媒体不断报道房价又创新高，但是从四月份开始，全国范围内房屋销量已开始下降，五月份下降2%，但比去年同期下降达15.6%，平均售出时间也从四月的29天增加到五月份的30天。房地产协会告诉售房者要有更多的耐心！

[ Last edited by ltt on 2005-2-2 at 03:55 PM ]

[iframe]http://www.chinese.net.nz/buyhouse.htm[/iframe]

和多数人不一样,我已经买过好多次房了,给自己买,帮朋友买. 我决得房子总是会有些毛病的,关键在于你的宽容度. 好的房子要PAY好的价,不好的房子PAY LESS ANYWAY,关键是LOCATION,房子产中的所谓'不动产'只是那块地在那个LOCATION.既所谓的'不可再生资源'.